2025년 11월 주택가격 동향 분석 - 서울·경기·인천·지방광역시·기타지방 지역별 부동산 시장 비교

2025년 11월 발표된 전국주택가격동향조사에 따르면, 전국 주택 매매·전세·월세 가격은 모두 상승했다. 그러나 이 결과를 단순히 “전국 집값 상승”으로 해석하는 것은 현재 부동산 시장을 오해하는 것이다. 실제 시장은 지역별로 완전히 다른 방향성과 속도를 보이고 있다.

본 글에서는 전국 데이터를 서울, 경기, 인천, 지방광역시, 기타지방의 5개 권역으로 구분하여 분석하고, 각 지역의 가격 변동이 의미하는 시장 구조와 향후 흐름을 정리한다.

출처 부동산원

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1. 서울 주택시장 분석: 거래 감소 속 구조적 강세 지속

서울 매매가격 동향

2025년 11월 서울 주택 매매가격은 전월 대비 0.77% 상승했다. 이는 전국 평균(0.24%)을 크게 상회하는 수치다. 다만 거래량은 감소하고 있어, 단기 과열이 아닌 선별적 거래에 의한 상승으로 해석된다.

특히 가격 상승이 나타난 지역의 공통점은 다음과 같다.

• 재건축·정비사업 추진 단지
• 학군·교통·생활 인프라가 완성된 지역
• 실수요 중심의 중소형 주택

이는 서울 주택시장이 투기적 매수보다 실거주와 장기 보유 수요 중심으로 재편되고 있음을 보여준다.

서울 전세·월세 시장

서울 전세가격은 0.51%, 월세가격은 0.52% 상승했다. 매매 관망 수요가 전·월세 시장으로 이동하면서 임대 수요가 집중되고 있으며, 이로 인해 서울 주택시장의 가격 하방 경직성은 더욱 강화되고 있다.

출처 부동산원

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2. 경기도 주택시장: 지역별 양극화 심화

경기 매매가격 동향

경기도 전체 매매가격은 0.32% 상승했지만, 이는 지역별 편차가 매우 큰 평균값이다.

• 상승 지역: 성남 분당, 과천, 용인 수지 등 서울 접근성이 우수한 지역
• 약세 지역: 평택, 파주 등 외곽 공급 집중 지역

경기도 시장의 핵심은 “경기도 전체”가 아니라 서울 생활권에 포함되는 지역만이 시장으로 기능한다는 점이다.

경기 전세·월세 흐름

전세가격(+0.32%), 월세가격(+0.28%) 역시 광역 교통망과 직주근접성이 확보된 지역 위주로 상승했다. 이는 GTX·광역철도 등 교통 인프라가 주택 가격뿐 아니라 임대 시장에도 직접적인 영향을 미치고 있음을 보여준다.

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3. 인천 주택시장: 저점 통과 후 완만한 회복 국면

인천 매매가격 동향

인천은 0.09% 상승으로 수도권 내에서는 가장 낮은 상승률을 기록했지만, 중요한 변화는 하락 국면에서 벗어났다는 점이다.

• 연수구, 서구, 동구 등 정주 여건이 개선된 지역 중심
• 대규모 공급 지역 및 외곽 지역은 여전히 정체

현재 인천 시장은 투자 중심보다는 수도권 내 실거주 대안 지역으로서의 성격이 강하다.

인천 전세·월세 시장

전세(+0.23%), 월세(+0.22%) 상승은 실수요 유입이 지속되고 있음을 보여주는 선행 지표로 볼 수 있다.

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4. 지방광역시 주택시장: 하락 종료 후 지역별 차별화

(부산·대구·광주·대전·울산)

지방광역시 매매가격 동향

지방광역시 평균 매매가격은 0.04% 상승했다. 수치는 크지 않지만, 장기간 하락 이후 하방 압력이 크게 약화된 상태로 해석된다.

• 울산: +0.37% (산업·고용 회복 영향)
• 부산: 해운대 등 일부 지역 중심 반등
• 대구: 여전히 약세이나 하락폭 축소

지방광역시는 현재 지역별 산업·인구 구조에 따라 차별화되는 국면에 진입했다.

전세·월세 동향

전세·월세 가격 상승은 투자 수요보다는 매매를 보류한 실수요의 체류 현상에 가깝다. 즉, 시장 회복의 신호라기보다는 안정 구간 진입으로 보는 것이 합리적이다.

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5. 기타지방(도 지역): 기술적 반등과 구조적 한계 공존

기타지방 매매가격 동향

기타지방(8개 도)은 0.04% 상승했지만, 이를 추세적 상승으로 해석하기는 어렵다.

• 인구 감소
• 미분양 누적
• 산업 기반 약화

이러한 구조적 요인은 여전히 유효하며, 이번 상승은 가격 방어 또는 기술적 반등의 성격이 강하다.

임대 시장 흐름

전세와 월세 모두 0.12% 상승했지만, 이는 선택 가능한 주거지가 제한된 상황에서 나타난 결과로, 적극적인 수요 증가로 보기는 어렵다.

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6. 지역별 주택시장 성격 요약

구분시장	특성
서울	구조적 강세, 하방 경직
경기	서울 인접 지역만 상승
인천	저점 통과 후 완만한 회복
지방광역시	하락 종료, 지역별 차별화
기타지방	기술적 반등, 구조적 한계

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결론: ‘전국 집값’이라는 개념은 더 이상 유효하지 않다

2025년 11월 주택가격 동향이 보여주는 핵심은 명확하다.
현재 부동산 시장은 전국 단위가 아닌 생활권·수요권 단위로 움직이고 있다.

서울과 연결된 지역만이 실질적인 시장으로 기능하고 있으며,
그 외 지역은 관리·정체·선별 국면에 진입했다.

향후 주택시장을 판단할 때 가장 중요한 질문은 다음과 같다.

이 지역에 인구와 수요가 남아 있는가

이 질문에 “예”라고 답할 수 있는 지역만이 2026년 이후에도 가격과 수요를 동시에 유지할 가능성이 높다.

이 글의 소재가된 2025년 11월 전국주택가격동향 원본파일 첨부했으니 참고하기 바랍니다.

!251215(보도자료)_25.11월 전국주택가격동향조사.pdf

1.35MB

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