주택공급 확대방안 2025 | 수도권 135만 호 착공·LH 직접 시행·LTV 40% 핵심 정리

 

2025년 9월 7일 정부는 부동산 관계장관회의에서 주택공급 확대방안을 관계부처 합동으로 발표했습니다. 참석은 기획재정부(구윤철), 국토교통부(김윤덕), 국무조정실(윤창렬), 금융위원회(김병환), 국세청(임광현). 재정·토지·금융·조세까지 공급-수요-시장질서 전 영역을 총망라한 라인업으로, 범정부 최우선 과제임을 분명히 했습니다.
정부는 ‘22년 이후 수도권 착공 감소로 공급 여건이 악화되었다고 평가하며, 주거 안정을 위해 수요·공급의 균형 관리 기조를 천명했습니다.

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핵심 키포인트

• 목표: 2026~2030년 수도권 135만 호 ‘착공’(연 27만) — 과거 3년 대비 1.7배. 인허가가 아닌 착공 기준으로 실질 공급 관리.
• 공공택지: LH 직접 시행, 용적률 상향·보상 조기화로 기간 2년+ 단축 추진. 비주택용지 주택 전환 1.5만 호+.
• 도심 공급: 노후 공공임대 용적률 500%까지 고밀 재건축(2.3만 호), 노후 청사·국공유지 특별법으로 복합개발(2.8만 호), 미사용 학교용지 해제(3천 호+), 위례·송파·강서 유휴부지 즉시 착수(4천 호).
• 정비사업: 공공 도심복합 일몰 폐지, 절차 개선으로 향후 5년 23.4만 호 지원, 1기 신도시 정비 가속.
• 민간 여건: 35년 유지 실외 소음 기준·학교용지 기부채납 등 규제 합리화, 신축매입임대 14만 호·공공지원 민간임대 2.1만 호 집중.
• 수요 관리: 규제지역 LTV 40%, 1주택자 전세대출 2억 원 일원화, 토지거래허가구역 장관 직권 지정 등 투기 억제.

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출처 : 국토교통부

왜 ‘착공’ 기준인가: 체감 가능한 공급으로의 전환

과거 인허가 중심 계획은 체감도가 낮고 준공 미도달 문제가 있었습니다. 이번에는 착공을 실행지표로 바꿔 준공 가능성을 높입니다. 실수요자는 “실제 입주 가능한 집이 늘어나는지”를, 투자자는 “확정적 물량이 시장에 언제 들어오는지”를 가늠할 수 있습니다.

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공공택지: LH 직접 시행, 속도와 안정성의 교환

• 핵심 변화: LH가 공동주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행 → 공급 지연 최소화·품질 관리 일관성 기대.
• 수치: 용적률 상향·조기 보상 등으로 사업기간 2년+ 단축, 비주택용지 주택 전환 1.5만 호+, ‘30년까지 6만 호 추가.
• 체크포인트(리스크): 대규모 동시 집행에 따른 조달·인력·재무 부담이 LH 캐파를 시험할 수 있음.

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출처 : 국토교통부

도심 내 공급: 특별법·유휴부지·고밀 재건축의 3트랙

• 노후 공공임대 재건축: 용적률 최대 500%로 2.3만 호 고밀 공급.
• 노후 청사·국공유지 복합개발: 특별법 제정으로 의무적 검토 및 사용권 확보, 2.8만 호.
• 학교용지 전환: 장기간 미사용 시 용도 해제·복합개발로 3천 호+.
• 서울 즉시 착수: 위례 업무부지, 송파·강서 유휴부지 4천 호.
• 체크포인트: 특별법은 입법 변수(국회 통과), 학교용지 전환은 지역 수용성·교육 수요 조정이 관건.

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정비사업: 일몰 폐지·절차 개선으로 ‘3년 단축’ 목표

• 공공 도심복합사업: 일몰 폐지·용적률 인센티브 → 5만 호.
• 1기 신도시 등 노후계획도시: 선정방식·절차 개선 → 6.3만 호 기대.
• 총합: 향후 5년 23.4만 호 착공을 제도적으로 지원.
• 체크포인트: 공사비·금융비용 상승, 조합 의사결정·분담금, 재정착 지원의 체감도 등이 속도·수익성에 직접 영향.

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민간 공급 여건: 규제 합리화와 ‘신속 모델’의 조합

• 규제 합리화: 35년 유지된 주택 실외 소음 기준·학교용지 기부채납 등 사업 저해 규제 조정.
• 신속 모델: 신축매입임대 14만 호, 공공지원 민간임대 2.1만 호(‘26~’27년 물량 50% 집중) + 보증 확대로 자금 측면 지원.
• 체크포인트: 금리 경로·분양수요 회복이 더디면 민간 착공 전환은 지연될 수 있음.

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수요 관리: 레버리지 축소와 거래질서 확립

• 대출: 규제지역 LTV 40%, 1주택자 전세대출 2억 원 일원화, 주담대 제한(규제지역 내 주택담보 활용 주택매매·임대사업자 대출 제한).
• 시장질서: 장관 직권 토지거래허가구역 지정, 불법행위 조사·수사 조직 신설로 투기 차단.
• 의미: 가격 안정에는 긍정적이나, 실수요 자금조달 부담 증가는 불가피. 구매·청약 타이밍에 현금 비중 고려 필요.

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실수요자를 위한 체크리스트(행동 가이드)

1. 캘린더 확보: 3기 신도시 등 공공 분양 ‘25년 0.5만 호, ’26년 2.7만 호가 초기 체감 구간. 교통·생활SOC 계획 동시 확인.
2. 입지 우선: 위례·송파·강서 등 정부가 명시한 도심 유휴부지 주변 교육·직주근접·생활편의 비교.
3. 자금 플랜: LTV 40%·전세대출 2억 체제 기준으로 중도금·잔금 시뮬레이션.
4. 정비지역 거주자: 이주·임시주거·분담금을 보수적으로 가정, 대체 주거 선확보.

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투자자를 위한 체크리스트(전략 포인트)

1. 정책 피봇 지역 선별: 위례 업무부지·송파·강서 등 직접 언급 지역은 신호 반영이 빠름. 단, 용적률·공공기여·사업 구조에 따라 수익성 편차.
2. 밸류체인 노출: 정비·모듈러·임대 운영 등 공급 밸류체인에 분산 노출. 신축매입임대 14만·민간임대 2.1만 발주 캘린더 추적.
3. 레버리지 축소: 현금흐름형·장기 보유 전략 전환. 분양권 단기 회전보다 임대수익+캡레이트 안정 지역 선호.
4. 마일스톤 트래킹: 특별법 통과, 지구 지정, 교통대책 확정, LH 발주 등 이벤트 드리븐 접근.

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정말 계획대로 공급될까?

• 집행 역량: LH 직접 시행 확대는 속도·안정성에 유리하나, 동시다발 사업이 인력·조달·재무 한계를 시험할 수 있음.
• 입법 변수: 도심 복합개발·학교용지 전환의 특별법은 국회 일정에 좌우. 지연 시 공급 달력도 흔들림.
• 현장 리스크: 공사비·자재비·금융비용과 주민 수용성, 지자체 협의는 계획상 단축과 달리 케이스별 병목을 만들 수 있음.
• 금융 환경: 금리 경로와 분양수요 회복이 예상보다 둔하면, 민간 착공 전환이 늦어져 체감 공급이 미뤄질 수 있음.

평가: 방향(착공 중심·속도전·질서 확립)은 타당. 다만 입법·집행·수용성·금융 4요건이 동시에 충족되어야 목표 궤도에 안착한다는 점이 핵심 리스크. 과연... 자본주의 국가에서 가능할지는 의문임.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 135만 호는 ‘인허가’가 아니라 ‘착공’ 기준인가요?
A. 네. 착공 기준으로 관리해 실제 입주로 이어질 물량을 목표로 합니다.

Q2. 청약 물량은 언제부터 체감될까요?
A. 3기 신도시 등 공공택지에서 ‘25년 0.5만 호, ‘26년 2.7만 호 공공 분양이 예정되어 초기 체감이 가능합니다.

Q3. 대출 규제는 어떻게 바뀌나요?
A. 규제지역 LTV 상한 40%, 1주택자 전세대출 2억 원 일원화 등 레버리지 억제가 병행됩니다.

Q4. 도심 공급 확대는 어떤 방식으로 이루어지나요?
A. 노후 공공임대 고밀 재건축(용적률 최대 500%), 노후 청사·국공유지 특별법 복합개발, 미사용 학교용지 해제 등을 통해 물량을 확보합니다.

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결론: 숫자보다 ‘속도’와 ‘실행’

이번 방안은 체감 가능한 공급을 위해 착공을 실행 지표로 삼고, LH 직접 시행·특별법·정비사업 가속·수요관리를 결합했습니다. 실수요자는 도심·신도시 청약 기회와 가격 안정을, 투자자는 장기·현금흐름형 전략을 준비할 시점입니다.
다만 성공의 관건은 입법 통과, LH 집행 캐파, 지역 수용성, 금융 여건에 달려 있습니다. 분기마다 착공 실적·입법 진행·교통대책 확정 등 마일스톤을 체크하세요.

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출처(정부 배포 자료)

• 관계부처 합동 보도자료(135만 호, 세부 트랙·규제·일정)
• 모두발언(시장 평가·정책 원칙·수요관리 방향)

👉 보도자료 원문 읽어보시고, 성공적인 부동산 투자를 응원합니다!

250907(모두말씀)_부동산관계장관회의_참석자_모두말씀.pdf

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250908(조간)_새정부_「주택공급_확대방안」_발표(주택정책과).pdf

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