1015 주택시장 안정화 대책, 이번엔 진짜 잡힐까? ; 서울 전역 규제지역 지정·대출 한도 축소, 하지만 시장은 벌써 냉소적이다

정부가 또다시 ‘주택시장 안정화 대책’을 꺼내 들었다.
2025년 10월 15일, 국토교통부를 비롯한 관계 부처는 “주택시장 과열을 조기에 차단하겠다”며 서울 전역 규제지역 지정과 대출 한도 축소를 핵심으로 하는 대책을 발표했다
하지만 시장의 반응은 냉담하다.
“대책이 발표될 때마다 집값은 잠시 숨을 고를 뿐, 결국 더 오른다”는 비판이 반복되고 있기 때문이다.
이번 대책 역시 ‘투기 억제’보다는 ‘정책 피로감’을 키운다는 지적이 많다.

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📈 서울 전역 규제지역 지정… 25개 구 전체 묶였지만, 효과는 미지수

정부는 이번 주택시장 안정화 대책의 첫 번째 카드로 서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구로 추가 지정했다
기존 강남·서초·송파·용산 4개구 외에도 강동·양천·노원·성북 등 21개 구가 추가되어 서울 25개 자치구 전부가 규제지역으로 묶였다.
이로써

• 무주택자 LTV 40% 제한, 유주택자 신규 대출 불가
• 청약 1순위 자격 강화 및 재당첨 제한 10년
• 다주택자 취득세·양도세 중과 유지

등의 강력한 규제가 일괄 적용된다.
하지만 문제는 “이 조치가 새롭지 않다”는 점이다.
2020년대 초반부터 정부는 비슷한 방식으로 규제지역을 확대해왔고, 결과적으로 일시적 가격 조정 외에 지속적인 안정 효과는 없었다.
서울 전역을 묶는다고 투기 수요가 사라질까?
오히려 ‘규제 피로감’ 속에 비규제 지역으로의 자금 이동만 촉진될 가능성이 크다.

출처 : 국토교통부

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💰 대출 한도 축소… 실수요자에게는 ‘이중고’

정부는 이번 주택시장 안정화 대책에서
수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 주택가격별로 차등 적용한다고 밝혔다

주택 시가 기준	기존 한도	변경 한도
15억 이하	6억 원	동일
15억 초과 ~ 25억 이하	6억 원	4억 원
25억 초과	6억 원	2억 원

게다가 스트레스 DSR 금리도 1.5% → 3.0%로 상향된다.
대출 한도는 줄고, 금리 산정 기준은 올라가니 사실상 실수요자의 내 집 마련은 더 어려워졌다는 반응이 나온다.
아이러니하게도, 정부는 이번 조치를 “투기수요 억제”라고 설명하지만, 대출 여력이 줄어드는 쪽은 대부분 중산층 실수요자다.
투자자들은 이미 현금자산을 통해 시장에 접근하고 있기 때문이다.
“대출로 집을 사는 사람만 잡는 정책”이라는 냉소가 나오는 이유다.

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🏗️ 토지거래허가구역 확대… 실거주 의무, 현실성은?

이번 대책에서는 토지거래허가구역도 서울 전역으로 확대됐다
아파트뿐 아니라 같은 단지 내 연립·다세대주택까지 포함하며, 허가 후 2년간 실거주 의무가 부과된다.
문제는 이 실거주 의무가 “현실성이 떨어진다”는 점이다.
시장에서는 “실제 단속 가능성이 낮다”며 허가제도가 서류상 규제에 불과하다는 지적이 많다.
또한, 허가 절차가 복잡하고 행정 부담이 커지면서 “실수요자에게 불편만 주는 정책”이라는 비판도 제기된다.

출처 : 국토교통부

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⚖️ 세제 합리화? 결국 다주택자 증세 가능성

정부는 이번 주택시장 안정화 대책에서 “응능부담 원칙”을 강조하며 부동산 세제 개편을 예고했다
하지만 구체적인 방향은 여전히 ‘검토 중’이다.
세 부담 조정은 민감한 정치적 사안이라, 결국은 “언제든 바뀔 수 있는 가변적 카드”에 불과하다는 해석이 지배적이다.
시장은 이를 “세제 리스크 재점화”로 본다.
다주택자뿐 아니라 단기 보유자, 증여자, 외국인 투자자 모두 향후 세제 강화 가능성을 염두에 두고 움직이기 시작했다.
세금으로 ‘시장 심리’를 잡겠다는 접근이 지금의 유동성 시대에 과연 통할까?

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🚨 불법거래 단속 강화… 보여주기식 수사 우려

‘가격 띄우기’, 허위 신고, 탈세 등 부동산 불법행위를 잡겠다며 정부는 국무총리 직속 ‘부동산 불법행위 감독기구’ 설치를 예고했다
국토부는 신고가 거래 후 해제 등 가격조작 사례를 조사하고, 국세청은 30억 원 이상 초고가 주택을 전수 검증한다.
그러나 이 역시 “일시적 보여주기식 단속”이라는 비판이 많다.
이전 정부 때도 유사한 단속이 있었지만, 결국 몇몇 중개업소 과태료 부과로 끝난 사례가 대부분이었다.
시장 관계자들은 “범정부 TF보다 ‘시장 신뢰 회복’을 위한 정책 일관성이 더 필요하다”고 말한다.

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🧩 공급 확대? 말뿐인 로드맵일 뿐

정부는 “향후 5년간 수도권에 135만 호를 공급하겠다”고 강조했다
하지만 이 계획도 현실화 가능성은 낮다.
LH와 SH, GH 등 공공기관이 중심이지만, 재정여건과 인허가 지연으로 인해 실제 착공까지는 긴 시간이 필요하다.
이미 ‘공공주택 리스크’로 인해 현장 수주율이 50% 미만으로 떨어진 상황이다.
즉, “공급 확대”라는 구호는 매번 등장하지만 실제 현장에서는 법 개정 지연과 재원 부족으로 멈춰 서 있다.

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🔍 결론 – 규제의 반복, 신뢰의 소진

이번 주택시장 안정화 대책은 겉으로는 강력하다.
서울 전역 규제지역 지정, 대출 한도 축소, 불법단속 강화 등 온갖 수단이 총동원됐다.
하지만 시장의 반응은 싸늘하다.
“이제는 대책이 아니라 관성”이라는 말이 나올 정도다.
근본적인 공급 지연 문제와 정책의 일관성 부족이 해소되지 않는 한, 이번 주택시장 안정화 대책 역시 결국 ‘단기 진정 → 장기 반등’의 패턴을 반복할 가능성이 높다.

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📎 원문자료

보다 구체적인 지역별 지정 현황과 수치는 아래 보도자료에서 직접 확인할 수 있다. 직접 원문 읽어보고 직접 판단하기 바란다.

251015(석간)_주택시장_안정화_대책발표_(주택정책과).pdf

0.46MB

251015(석간)(안건)_주택시장_안정화_대책(주택정책과).pdf

1.11MB

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