외국인 주택 취득 제한, 수도권 ‘토지거래허가구역’ 전면 해설: 실거주 의무·허가 절차·FIU 통보까지

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 서울 전역·인천 7개 구·경기 23개 시군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 이 구역에서 외국인이 주택을 사려면 ‘계약 전 허가’가 필요하고, 허가 후 4개월 내 입주 + 2년 실거주가 의무입니다. 위반 시 취득가액 최대 10% 이행강제금 등 제재가 가능하며, 해외자금 유입이 의심되면 FIU 통보까지 이어질 수 있습니다.

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적용 지역·기간·근거법

• 지역: 서울시 전역, 인천시 7개 자치구(동구·강화군·옹진군 제외), 경기도 23개 시군(양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천 제외).
• 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25(1년), 시장 상황 따라 연장 검토. 공고 후 5일 경과 시 효력 발생.
• 근거: 「부동산거래신고 등에 관한 법률」상 허가구역은 사전 허가 없는 거래·계약의 효력이 발생하지 않음 → 결과적으로 취득 불가.

키워드 포인트: 외국인 주택 취득 제한, 토지거래허가구역, 실거주 의무, 서울·인천·경기

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누가·무엇이 대상인가(‘외국인 등’·주택 범위)

• 대상자(‘외국인 등’): 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법인, 외국 정부 등.
• 대상 주택: 단독·다가구·아파트·연립·다세대 등 「건축법 시행령 별표1」상 주택 전반. 오피스텔은 업무시설로 분류되어 제한 대상 아님.

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반드시 지켜야 할 이용 의무: 4개월 내 입주 + 2년 실거주

• 허가일로부터 4개월 내 입주, 취득 후 2년 실거주 의무. 불이행 시 시·군·구청장의 이행명령 및 반복 부과 가능한 이행강제금(취득가액의 최대 10%). 필요 시 허가취소 검토 가능.

체크리스트

• 전입·입주 준비를 4개월 이내에 완료할 수 있는가?
• 2년 실거주를 뒷받침할 체류자격(비자)·재직/학업 등 계획이 있는가?

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거래 절차와 서류: ‘계약 전 허가’ + 자금조달계획서 확대

1. 계약 전 허가 신청 → 허가 후 계약 체결, 등기 시 허가증 첨부.
2. 계약 후 30일 이내 거래신고와 함께 자금조달계획서·입증서류 제출. (현재 투기과열지구에 한정 → 허가구역까지 확대 예정, ‘25년 말 관련 시행령·시행규칙 개정 예정)
3. 해외자금 출처·비자 유형(체류자격) 등 추가 기재 의무화.

국토교통부

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집행·제재 라인: FIU·국세청 연계

• 자금세탁 의심 거래 → FIU 통보 → 해외 FIU와 정보 공유 가능.
• 양도차익 등 과세 이슈 판단 시 → 국세청 통보 → 해외 과세당국 전달 가능.

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시장 동향 인사이트(‘22~’25.7)

• ‘22년 이후 연평균 약 26% 증가. 2025년 7월까지 누적 4,431건(서울 18%, 경기 62%, 인천 20%). 국적은 중국 73%·미국 14%, 유형은 아파트 59%·다세대 33%.
• 일부 현금성 고가거래·미성년자 거래 등 투기 가능성 높은 사례 다수 확인.

국토교통부

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자주 묻는 질문(FAQ)

• 내국인도 허가 받아야 하나요?
  → 아니오. 외국인 등이 매수자인 유상 주택거래에 한해 적용. 증여·상속·경매 등은 허가 대상 아님.
• 오피스텔은 왜 제외되나요?
  → 주택이 아닌 ‘업무시설’이므로 이번 제한 대상 아님.
• 비거주 외국인이 사면요?
  → 위탁관리인 지정·신고 의무가 있고, 투기 목적 거래로 의심받기 쉬움(최근 사례 증가).

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실무 체크포인트

• 외국인 주택 취득 제한 환경에서는 실거주 의무 충족이 1순위.
• 자금조달계획서에 해외자금 출처·비자 유형을 명확히 기재. 누락·불명확 시 FIU 통보 리스크.
• 서울·인천·경기 토지거래허가구역별 지정 범위·기간을 확인하고, 오피스텔 제외 여부로 대체 수요 검토.

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결론

핵심만 압축하면 이겁니다. “수도권 허가구역에서 외국인이 주택을 사려면, 계약 전에 허가 → 4개월 내 입주 → 2년 실거주.” 여기에 자금조달계획서(해외자금·비자 유형 포함) 제출이 붙고, 위반 시 이행강제금·허가취소·FIU/국세청 통보까지 연동됩니다.

👉 아래에 국토교통부 보도자료 원문을 그대로 첨부합니다. 이번 정책은 디테일이 승부라, 직접 원문을 정독하셔야 오해가 없습니다. 날짜·지역·의무·예외·서류 요건을 원문으로 꼭 확인해 보세요!

250822(조간) 실거주 하지 않는 외국인 주택 취득 못한다(토지정책과).pdf

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