서울 아파트 시장 2025 전망｜토지거래허가구역 확대 효과는? 강남 집값 진짜 떨어졌을까

 

 

2025년 3월, 서울시는 토지거래허가구역 확대라는 카드를 꺼내 들었습니다.
강남, 서초, 송파, 용산 등 주요 재건축 유망 지역을 포함한 4.58㎢ 규모의 토지를 규제해 부동산 시장 과열을 막겠다는 전략이었죠.

2025년 4월 20일, 서울시는 확대 지정 한 달 후의 초기 효과를 공식 발표했습니다.
거래량은 급감했고, 가격 상승세도 꺾였다는 평가입니다. 하지만 지금 나오는 수치들이 정말 시장의 '진짜 모습'을 말해주는 걸까요?

이번 글에서는 서울시 보도자료 내용을 바탕으로 현재 서울 아파트 시장 흐름과 강남 집값, 그리고 앞으로의 부동산 전망까지 분석해보겠습니다.

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📌 토지거래허가구역이란? 서울 부동산 규제의 핵심 카드

토지거래허가구역은 일정 지역 내에서 부동산을 거래할 때 지자체의 허가가 필요한 제도입니다.
허가를 받기 위해선 실거주 목적이 필요하며, 일정 기간 실거주 의무도 뒤따릅니다.

서울시는 이번에 대표적인 재건축 기대 지역인 압구정, 여의도, 목동, 성수 지역을 대상으로
지정기간을 1년 연장(2025년 4월 26일까지)하면서 투기 수요를 원천 차단하겠다고 밝혔습니다.

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📉 서울시 발표 요약: 거래는 줄고, 가격 상승도 둔화

서울시에 따르면, 토지거래허가구역 확대 이후 주요 지역의 부동산 거래량이 급감했습니다.
또한, 아파트 가격 상승률도 확연히 둔화됐다는 분석입니다.

강남권 가격 상승률 변화 (전고점 대비 ↓)

• 강남구: 0.83% → 0.16%
• 서초구: 0.69% → 0.16%
• 송파구: 0.79% → 0.08%
• 용산구: 0.34% → 0.14%

인근 지역인 마포구, 성동구, 강동구도 상승폭이 줄어들며 풍선효과도 최소화된 것으로 나타났습니다.

거래량 감소 수치 (3.24 이후)

• 강남 3구 + 용산:
  • 3.1~3.23: 1,797건
  • 3.24~4.18: 31건

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🤔 하지만 진짜 시장 흐름일까? 데이터 해석 주의

서울시 발표를 그대로 받아들이기엔, 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

1. 실거래 신고 시차 존재

부동산 실거래는 계약일 기준으로 30일 이내에 신고됩니다.
4월 20일 기준 발표된 수치는 대부분 3월 중순 이전 거래가 집계된 것일 가능성이 큽니다.
즉, 진짜 4월의 시장 흐름은 아직 반영되지 않았다는 점을 기억해야 합니다.

2. 조사 지역이 제한적

서울시 발표는 강남, 서초, 송파, 용산, 마포, 성동, 강동 7개 지역에 한정돼 있습니다.
서울 타지역(노원, 동작, 은평 등)과 경기 주요지역(과천, 성남, 하남 등)의 흐름은 제외되어 있어 전체 시장을 설명하기엔 부족하죠.

3. 완만한 우상향 가능성

일부 지역에서는 여전히 실거래가 이루어지고 있으며, 호가는 오히려 소폭 상승하는 모습도 관찰되고 있습니다.

시장 전반은 완만한 우상향, 즉 조정 후 재상승 가능성이 남아 있는 흐름으로도 볼 수 있습니다.

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🔍 서울 재건축 투자자들, 지금 어떻게 반응하고 있을까?

압구정, 여의도, 목동, 성수 등 재건축 투자로 주목받는 지역은 토지거래허가구역 지정이 1년 연장되었습니다.
일시적 관망세가 짙어지긴 했지만, 장기적인 관점에서는 개발 호재와 공급 제한이 맞물리며 다시 투자심리가 움직일 수 있는 구조입니다.

특히 금리 인하 가능성과 함께 대출 규제 완화, 공급 정책 병행 등이 현실화된다면
2025년 하반기에는 다시 매수세가 붙을 가능성도 열려 있습니다.

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📈 2025년 서울 부동산 시장 전망: 안정 vs 반등?

서울시는 토지거래허가구역 지정과 함께

• 투기 단속 강화
• 실거주 점검
• 허위신고 조사 등
  전방위적인 대응을 예고하고 있습니다.

단기적으로는 거래절벽과 가격 보합 흐름이 이어질 수 있지만,
근본적인 수요·공급 불균형, 그리고 강남권 프리미엄 선호도를 고려할 때
중장기적 반등 가능성은 여전히 존재합니다.

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✅ 결론: 지금은 ‘진정’일 뿐, ‘침체’는 아니다

서울 아파트 시장은 현재 숨 고르기 국면에 진입한 것으로 보입니다.
토지거래허가구역 지정은 확실히 거래와 투기심리를 일시적으로 잠재우는 효과는 있었지만,
그 효과가 지속 가능한가, 혹은 실제 수요를 억누르기만 한 것인가는
앞으로 1~2달의 시장 흐름을 더 지켜봐야 판단할 수 있을 것입니다.

실수요자든 투자자든, 지금 시점에서 중요한 건
단기적 통계에 휘둘리기보다, 더 넓은 데이터와 시장 방향을 통합적으로 읽는 것입니다.

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📎 서울시 보도자료 원문 보기 (PDF)
👉

250420토허제 확대 지정 1개월… 서울시, 시장 교란·투기수요 유입 원천 차단.pdf

0.51MB

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