2025년 2기 임대사업자 부가세 셀프 신고 방법｜홈택스로 직접 신고하는 실전 가이드

사업자라면 매년 1월과 7월, 전기 부가세 신고를 반드시 해야 합니다.
거래가 활발하고 규모가 크다면 세무사에게 맡기는 것이 효율적일 수 있지만, 저처럼 거래 구조가 단순하고 월세 수입이 정해져 있는 임대사업자라면 굳이 비용을 들일 필요는 없다고 생각했습니다.

그래서 직접 정리해봤습니다.
홈택스에서 이 글을 그대로 따라 하면 임대사업자 부가세 셀프 신고를 끝낼 수 있도록, 실제 신고 화면 기준으로 단계별로 정리했습니다.

이 글은 다음 분들께 특히 도움이 됩니다.

• 부동산 일반 임대사업자
• 월세 수입 위주의 단순 구조 사업자
• 세무사 비용 없이 부가세 셀프 신고를 하고 싶은 분

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임대사업자 부가세 신고 전, 꼭 알아야 할 기본사항

부동산 임대사업자는 보통 일반과세자로 등록되어 있으며,
1년에 두 번(1월, 7월) 부가가치세 확정신고를 해야 합니다.

• 1기 확정: 1월 (전년도 7~12월)
• 2기 확정: 7월 (당해 1~6월)

이번 글은 2026년 1월 신고 기준(전기분)을 기준으로 설명합니다.

참고로 전자세금계산서 자료 불러오기는
1월 14~16일 이후부터 정확하게 조회됩니다. (아래 안내사항 참조)

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홈택스에서 부가세 신고 메뉴 들어가기

홈택스 로그인 후 아래 경로로 이동합니다.

세금신고 → 부가가치세 신고 → 부가가치세 과세신고

부동산 일반 임대사업자라면
👉 정기확정신고를 선택하면 됩니다.

신고구분과 신고대상기간을 확인한 뒤

사업자등록번호를 입력하면 기본 정보는 자동으로 채워집니다.

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임대사업자 부가세 매출 입력 방법 (월세)

임대사업자 부가세 신고의 핵심은 월세 매출 입력입니다.

매출 입력 경로

[1. 매출세액] → 세금계산서 발급분

• 월세를 받으며 발행한 전자세금계산서 금액을 입력
• 월별로 받았다면 건수대로 입력

저는 상반기 동안 월세를 6회 받았기 때문에
6건을 수기로 입력했습니다.

1월 중순 이후에는 ‘불러오기’ 기능으로 자동 조회도 가능하지만,
정확한 신고를 위해 직접 입력 후 나중에 다시 한 번 점검하는 방식이 더 안전합니다.

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매입세액 입력 (지출이 있는 경우만)

다음은 매입세액입니다.

매입 입력 경로

[2. 매입세액] → 세금계산서 발급분 입력/수정

• 전자세금계산서를 받은 지출 내역 입력
• 관리비, 수선비, 용역비 등이 해당될 수 있음

이번 과세기간에 지출이 없었다면
👉 공란으로 두어도 문제 없습니다.

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공제·감면·가산세액 입력 방법

[3. 공제·감면·가산세액] 항목에서는

• 전자세금계산서 발급 건수 입력
• 예정신고 또는 기납부세액 확인

이미 납부한 세액이 있다면 자동으로 반영되어 있으니
금액만 확인하고 입력완료를 누르면 됩니다.

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부동산임대공급가액 명세서 작성 (가장 중요)

임대사업자 부가세 신고에서 가장 중요한 단계입니다.

작성 경로

[4. 기타 제출서식] → 부동산임대공급가액 명세서

여기서는 다음 정보를 입력합니다.

• 보증금
• 월 임대료
• 임대차 계약 정보

기존 신고 이력이 있다면 불러오기를 활용하고,
변경 사항이 없다면 그대로 사용해도 됩니다.

임대차 정보 입력 시 주의사항

• 퇴거일은 보통 과세기간 마지막 날로 입력
• 기존 임대차 정보가 있다면 삭제 후 현재 계약만 유지

입력 후 적용하면 부동산임대공급가액 명세서가 자동 계산됩니다.

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보증금 이자, 기타매출로 자동 반영되는 이유

기타 항목에서
“월세는 모두 세금계산서를 발급했습니까?” → 예 를 선택하면,

보증금에 대한 간주임대료(이자 상당액)가
👉 기타매출 항목으로 자동 반영됩니다.

즉,

• 월세 → 매출세액
• 보증금 이자 → 기타매출

이 구조로 들어가는 것이 정상입니다.

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과세표준 및 전체 금액 최종 확인

마지막으로 아래 항목을 꼭 확인합니다.

• 매출세액 정상 입력 여부
• 매입세액 누락 여부
• 기타매출(보증금 이자) 반영 여부
• 최종 납부세액

문제가 없다면
👉 이대로 신고하기를 클릭합니다.

전자신고 시 소액이지만 세액공제도 적용되니 전자세금계산서 발급 건수 입력도 잊지 마세요.

누락된 그 밖의 경감공제세액도 챙기고 이대로 신고하기 클릭!

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신고서 제출 후 반드시 확인할 것

• 납부금액 확인

• 신고서 제출 완료 여부
• 신고내역 조회에서 최종 확인

여기까지 확인되면
임대사업자 부가세 셀프 신고는 완료입니다.

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임대사업자 부가세 셀프 신고, 해보니

부동산 임대사업자처럼
수입 구조가 단순하고 거래가 많지 않다면
부가세 셀프 신고는 충분히 가능한 영역입니다.

처음에는 복잡해 보여도
한 번만 해보면 다음부터는 훨씬 수월해집니다.

이 글과 홈택스 화면 캡처 이미지를 함께 보시면서
차근차근 진행해 보시길 바랍니다.

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