수원 영통 아파트 월세 세팅

작년 이맘 즈음에 영통에 월세를 세팅한 이야기다.

부모님이 가지고 있으신 돈이 있는데 이 저금리 시대에 은행에만 있는 돈이 아까워 어떻게 활용하면 좋을까 하면서 시작하게 되었다.

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현황 파악

일단 은행에 돈을 두게 되면 2%대 이자에 이자세로 15.4%를 내게 된다.

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1억 원이라 가정하면 연 200만 원에 세금 30.8만 원 내게 되면, 169.2만 원 을 이자 소득으로 얻게 된다. 월간 현금흐름으로 계산하면 14.1 만원의 현금흐름이다.

그러면 세후 약 연 1.7 % 수익률임을 계산할 수 있다.

나의 1차 목표는 심플했다. 위 연 1.7% 의 수익률보다 좋은 상품을 찾는 것이었다.

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수도권에 갭매우기 장세를 이용해 여러 채의 전세로 세팅할까도 생각했지만(지금 생각해보면, 이렇게 진행했다면 엄청난 부를 얻을 수도 있었다. 이 부분은 마지막에 다시 정리. 계산해 보도록 해보자),

부모님의 노후자금 이어서 몇 가지 원칙을 만들고 접근했다.

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1. 현금흐름을 만들어야 한다.(월세 세팅)

2. 부채를 끼지 않고 투자한다.

3. 1 주택자 연 2000만 원 미만의 월세 소득은 비과세를 받기에 부모님 댁은 명의를 변경하고 투자하는 집 1채로 운영한다.

 

위 3가지 원칙을 세우고 접근했다.

 

주택유형 및 지역 선정

 

목표 수익률을 얼마로 할 것인지와 어떤 상품을 투자 할 것인지에 대해 여러 가지로 고민을 해 봤다.

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상가가 좋을 것 같긴 하지만 공실에 대한 위험을 어떻게 대처해야 할지 몰랐기에 리스크를 최소화해야 했으며 투자하게 된다면 부채를 끼고 해야만 했기에 투자대상에서 제외했다.

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오피스텔 투자는 수익률이 좋은 것 같지만 시세 상승이 없다고 판단하여 이 또한 투자대상에서 제외했다.

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빌라는 잘못 사면 집 관리에 엄청난 스트레스를 받을 것 같아서 제외;

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소형 평수 아파트가 가장 적합하다고 판단했다. 그래서 호갱 노노로 월세 수익률 좋은 아파트를 검색하던 중에 영통이 눈에 들어왔다. 계산상으로 4% 대의 수익률이었다.

주변에 일자리도 충분해 수요는 많을 것이라 생각했다. 다만 주변에 좋은 주거지역 광교, 망포 신축, 동탄 등이 리스크가 존재하긴 하지만 공급이 2019년에 거의 소화가 될 거라 판단하여 구축으로도 시세 상승이 올 거라 판단했다.

그리고 다른 수도권 지역 및 신축은 많이 올랐지만 이상하게 영통 20평대는 오르지 않고 있었다. 주변의 30평대는 올라 평당 1200만 원 가까이 되었는데, 20평대는 평당 1000만 원이 조금 미치지 않았었다. 왜 20평대가 안 올랐지라는 의문이 있었지만, 그 말인즉슨 올라갈 여지가 6할 이상이라 판단했다.

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지역 임장 및 단지 선정

2018년 12월 경에 이런 판단을 하고 단지를 살펴보기 시작했다. 일단 주변 교통 호재 인덕원-동탄선 이 영통역을 지나서 동탄역(KTX)으로 이어졌다. 또한 GTX-A 구성역과 GTX-C 수원역을 분당선을 타고 5 정거장만 가면 이용할 수 있는 지역이었다.

영통은 청명-영통-망포 에 거쳐서 대략 4만 세대 정도가 있을 정도로 1기 신도시급이었다.

이 정도 조사를 마치고, 영통역 주변을 살펴보았다.

망포역 부근은 신축 시세가 높고 위 3개 원칙에 부합하여 제외시켰다. 

청명-영통사이네 있는 단지로 시세 상승이 더뎠던 민영 5단지, 공영 8단지가 눈에 들어와 일단 2군데 부동산 전화하여 섭외해서 여러 채 보았다. 시세는 구축 기준으로 희한하게 25평대는 1000 언저리, 로 2.3억 +- 0.2억 수준이었다.

8단지는 망포역에서 500m 정도 민영 5단지는 영통역에서 500m이었다. 이렇게 2개 단지로 좁혀 갔다. 

인덕원 동탄선과 5단지 앞의 공터의 활용가치 등을 가만해서 민영 5단지로 마음을 정했습니다. 그리고 부모님의 현금과 거의 맞아떨어져서 더 마음이 끌렸다.

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동과 호 선정

 

영통민영5단지 - 네이버 부동산

 

 

민영 5단지는 모두 동일 평형 24평으로 구성되어있으며 매매가는 2.1-2.5 억으로 형성되어 있었다.

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어디가 로열 동인가를 봤을 때 향과 역/편의시설 과의 거리 뷰 등을 들 수 있는데, 제가 보았을 때는 522동으로 판단을 하고 해당 동의 매물을 기다렸으나 역시나 매매가는 상위 가격에 형성되어서 여러 번 낮추려고 시도했지만 실패하였다.

그래서 522동에 집착은 하지 않고 나름의 기준, 가급적 역 쪽에 가까운 동 이면서 시야가 트인 곳 사이드는 아닌 곳을 잡기 위해 여러 번 집을 보았다.

여러번 왔다 갔다 하면서 지역난방공사가 옆에 있다 보니 반경 1km(? 정확한 수치는 아님) 있는 경우에는 냉난방 지원금이 나온다고 하여 이점은 세입자에게 득일 거라 생각이 들어 이점도 참고하며 기다려 보았다.

3개월을 기다리다 힘이 들어 그냥 살까도 많이 생각했지만 그래도 다음에 매도할 때를 생각하면 잘 팔린만한 동 호 수를 기다리는 게 맞다 생각하고 2개월 정도를 더 지켜보았다.

이렇게 장고 끝에 적당한 매물과 네고도 되어 2.35억으로 계약을 하였다. 매도한 사람은 세종시에 거주하는 사람으로 얼굴을 한 번도 보지 못했다. 본인은 4년 전에 2.45억에 매매했던 사람이었다. 이렇게 시기가 좋지 않으면 기다리다가 손해보고 나올 수도 있다는 생각을 했다.

요즘 드는 생각은 부동산 투자에서 가장 중요한 것은

1. 타이밍 (매수 및 매도)

2. 입지 및 선호도 (인기)

3. ​지역

이렇게 생각한다. 타이밍이 좋으면 나홀로 아파트도 오르고, 팔 수 있다. 타이밍이 1번이다. 3번 지역도 어떻게 보면 타이밍에 포함된다. 어느 지역에 언제 들어가고 나올 것인가이다.

 

인테리어와 세입자 구하기

 

집이 계약됐으니 계약된 부동산에 다시 월세를 내어 놓고 기다렸다. 그리고 전 세입자는 집을 나갔고 부동산을 통해 거의 세입자용 올수리를 700만 원에 끊었다. 약 3주간의 공사가 들어가 있었고 언제쯤 나갈지 기다렸다. 공사 중에도 여러 번 보았다고는 하나 한 달간 나가지 않아 다른 부동산에도 내놓으려고 하는 찰나에 2000/70으로 구하게 되었다.

거의 6개월간의 작업의 끝에 해당 프로젝트를 마무리할 수 있었다. 그래도 이렇게 처음으로 부모님 명의로 뭔가 해준 게 처음이어서 뿌듯했다.

 

수익률 비교

대략 지출과 보증금을 빼고 더하면 2.3억 투자금을 기준으로

​은행에 3.0% 이자의 상품에 넣었을 때,

( 2.3억 * 0.03 ) (1 - 0.154) = 538 만원

538만 원 / 2.3 억 = 2.34 %

세후로, 연간 2.34 % 의 수익률이다. ​

월세 70만 원을 받고 있고, 1 주택자 2000만 원 미만은 비과세이기 때문에,

계산해보면,

70 × 12= 840만 원 / 2.3억 = 3.65 %

3.65 % 의 연간 수익률이다.

​금액차로는 302 만원, 수익률로는 1.3 % 의 차이가 있는 걸 확인할 수 있다. 

 

하지만 가장 큰 수익률을 시세 차익이다. 매수한 지 1년이 조금 넘은 시점에​ 무려 42.37 % 의 시세 상승이 있었다. 

 

수원 영통 신성신안쌍용진흥아파트 (민영5단지) - 호갱노노

 

 

이 민영 5단지뿐만 아니라 주변의 90년대생 아파트들이 전반적이 시세 상승이 있었다. 

 

 

생각의 전환

앞서 설명한 3가지 원칙을 정하고 이번 투자를 진행하였다.

​1. 현금흐름을 만들어야 한다.(월세 세팅)

2. 부채를 끼지 않고 투자한다.

3. 1 주택자 연 2000만 원 미만의 월세 소득은 비과세를 받기에 부모님 댁은 명의를 변경하고 투자하는 집 1채로 운영한다.

위 3가지 원칙이 이번 시세 상승에서 부의 증식을 방해하는 원칙임을 알 수 있다.

시세차익형으로 접근해 레버리지(전세)를 끼고 사는 전략을 취했다면 어떻게 되었을까를 생각해보자.

2019년 봄 당시에 망포의 새 아파트와 동탄의 새 아파트의 입주가 맞물려 있었다. 그래서 전세는 1.8억 까지 떨어져 있었고, 당시 현금은 2.3억 정도였다. 매매가는 보수적으로 2.4억이었다면, 6.5천만 원이면 잡비까지 1채를 살 수 있었다. 보수적으로 잡은 금액이고, 수리해주고 전세를 2억으로 세팅한다면, 5천만원에 1채를 살 수 있었다. 

그럼, 5천만원 ~ 6.5천만원 정도의 투자금이 든다고 하면 4채를 세팅할 수 있었다. 

이렇게 1년 정도의 투자 기간에 부는 어떻게 다른지 생각해보자.

1. 지금 투자 방법

 - 2.3억 투자로, 70만 원씩 12개월을 받았다.  840 만원 수익을 얻었고, 2년 뒤 1680만 원의 수익이 난다.

 - 현 시세로는 3.2억 정도이니, 9천만 원 시세차익을 얻었다.

 - 이렇게 2년 뒤 판다면, 2.3억이 3.36억 정도로 된다. (세금은 비과세이다)

 - 그러면 수익률 46.1 % 이다.

2. 레버리지 투자방법

 - 2.3억으로 5천만 원에서 6.5천만 원 정도로 4채를 투자했다면, 

 - 현시세로 3.2억이니, 9000 x 4 = 3.6억 원의 시세차익을 얻을 수 있다.

 - 단번에 판다면, 양도세니 뭐니 해서 높은 비용을 지불해야 하기에 한채 씩 파는 게 맞는 답이지만, 단순한 계산을 위해 일반 과세될 때 매수 후 2년 뒤 판다고 가정하면, 3.6억의 과세 기준은 40%이다. 세금은 내고 나면 2.16억을 남게 된다.

 - 그렇다면, 2.3억이, 4.46억이 된다. (대략적인 계산이며, 공제금을 빼고 나면 더 클 수 있다.)

 - 그렇다면 수익률은 93.9%이다.

 - 이게 정답은 아니고, 일반과세가 되는 시점에서 매년 1채씩 팔게 되면, 9000만 원의 양도세 과세비율은 24%이며, 6840 만원을 시세차익으로 얻게 된다. 그러면 2.73억 정도의 시세차익을 얻게 된다. 6000만 원 가까이 세금을 줄일 수 있다. 

 

이렇게 1과 2는 2배의 수익률 차이를 얻을 수 있다. 그 당시 주어진 상황에서 최선이라고 선택했지만, 나의 경험 부족으로 잘못(?)된 선택을 한다. 그리고 규모가 커지기 시작하면서는 세금의 문제에 봉착하기에 이 또한 잘 알아야 잃지 않는 투자를 할 수 있다.

 

긴 글을 쓰긴 오랜만이다. 예전이 쓴 글을 좀 수정해서 완성도를 높였다. 앞으로의 투자도 이렇게 복기를 하며 매 순간의 선택이 최선이 되기를 갈고닦아야 한다.