부동산 투자의 시작

2007년 월급쟁이를 시작하면서 제테크에 관심을 많이 가지고 있었다.
제일 먼저 13월의 월급이라는 소득공제를 많이 주는 상품들을 가입하고 돈을 묶어놨고, 주식을 하면서 잘하고 있다고 생각했다.

하지만 부동산의 돈이 불어나는걸 한번 경험하니 "아~ 지금까지는 정말 하수였다." 를 느꼈다. 너무 늦게 깨달았다는 반성을 하며 지금이라도 지속적으로 관심을 가지며 하나, 둘 투자를 하고, 강렬했던 첫 경험을 다시 정리하고자 한다. 그리고 큰 결정을 해야하고, 선택을 하는 순간에 어떻게 하는게 좋았는지 되짚어 보고, 앞으로의 선택을 잘 할 수 있게 생각해보는 시간을 갖어 보자.

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아파트 거주의 시작

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결혼과 함께 원룸 살이에서 금천 독산동 1동짜리에 1.7억에 2013년 11월에 전세를 얻었다. 사실 이집은 성산 시영, 광명, 구로, 대림도 둘러보고 돈에 밀려서 얻은 집이다. 독산역에서 약 700미터 거리의 독산진도2차아파트(1동짜리), 주변은 공장지대여서 주변이 지저분하며, 주거환경이 나쁜편입니다. 하지만 내부가 깔끔해서 첫 전세살이를 시작하게되었다. 당시 그 집가격은 2억 이었다.

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당시를 돌이켜 보면 두가지를 놓쳤다고 생각한다.

 

하나는, 그집을 샀다면 2년후 4천만원의 시세차익을 얻을 수 있는 기회, 

 

다른 하나는, 금천 롯데캐슬 25평형 청약을 넣고 입주를 했다면 지금시점에서 5억이상의 자산증식 할 수 있는 기회.

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하지만 가장 큰 실수는 결혼했을 때 서울 주요지역에 70% 대출까지 가능했으며, 1.7억이라면 4억정도 가격의 아파트는 살수 있었다는 점. 집구할 때 마포 성산 시영 아파트도 후보군에 하나였는데 당시 시세가 3억중후반대로 기억을 한다.

 

 

 마포 성산시영 시세 - 호갱노노

 

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지금 돌이켜보니 그때가 바닥에서 올라오는 발목정도 인듯 보인다.

지금은 거의 9억 이다.

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이때 까지만 해도 대출에 대한 두려움 때문에 첫발을 떼지 못했을 때다.

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전세 제도는 집주인 사금융

첫집 전세 만기가 다가오고 있을때 쯤 결정을 해야했다.

 

여기서 계속살건지? 집을 옮길것인지?

 

당시 마포로 출근하는 와이프가 임신해서 일을 관두기로 하고 내직장근처인 산본으로 이사가기로 했다. 이때도 산본에 집을 사려고했으나 신혼부부 특공이라는 것을 사용해 보기 위해 전세를 선택했다. 산본집 알아보는 것도 만만치 않았다. 2015년 당시 전세 구하기가 하늘에 별따기 였다. 나왔다 하면 이틀안에 모두 나가던 시기였다. 내가 살았던 독산동의 한동짜리 아파트도 2명이 집 구경하더니 금방 나갔다. 와이프가 6개월된 아이와 집보러다니면서 엄청 고생을 했다. 

 

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돌이켜보면 이시절은 전세난이었던 시절이다. 전세구하기 힘들어지면서 전세가는 오르면서 매매가도 같이 올리는 갭이 아주 작은 시기. 최적의 투자 시기였던거다.

 

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우여곡절 끝에 1기신도시 산본 전세살이를 시작하였는데, 그집을 부산에 사는 투자자가 우리돈을 끼고, 2천만원 정도를 가지고 매매 하는 집으로 들어갔다. 집주인 얼굴을 보지도 못하고 계약을 했다. 그 땐 갭투자에 대한 이해가 깊지 않아서 몰랐지만 지금 생각하면 그 집주인만 좋은일 시킨 꼴인걸 이제야 알았다. 우찌되었든,  2015년 11월에 1기 신도시라는 곳에 처음으로 와서 아파트 단지들이 이렇게 모여있다는것을 처음 알게 되었다.

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이때부터 본격적으로 분양을 위한 준비를 했다. 서울에 분양받기위해 이곳 저곳을 고르다가 흑석동 아크로리버에 신혼 특공을 써야겠다고 생각했다. 그 당시만해도 당해우선이라는 말이 뭔지 몰랐다. 그곳에 특공 넣기위해 9시간 대기해서 신청서 접수하고 떨어지고 나서야 당해우선을 알게 되었다.

 

 

지금 그곳은 이제는 넘사벽이 되었고, 내가 뭘 그렇게 골랐나 싶었다. 서울은 무조건 다 넣고 하나라도 걸렸어야 하는건데 하지만 당해의 벽은 넘을 수가 없었다. 그걸 알았다면 독산동에서 계속 살았을 텐데라는 생각을 하게 되었으면 본격적으로 분양에 대해 깊이있게 공부를 하게되었다. 역시 사람은 발등에 불이 떨어져야 움직이는 거 같다. 결국 신혼특공은 경기지역 비인기지역으로 전략을 바꿔서 움직였다.

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당시 제가사는 부근인 의왕에 3곳이 분양을 했어요. 장안지구, 백운밸리, 포일센트럴 손이 작은 저로서는 가성비로 장안지구에 넣기로 결심하고 넣었다. 암튼 우여곡절 끝에 특공에 당첨되었고, 일단 신용대출로 계약을 했다. 분양권이라는 카드를 하나 얻게되었다.

 

또 전세 만기일이 다가왔다. 시간 참 빨리간다.

 

선택을 해야만 했다. 분양 받은집으로 들어가야할지 산본에서 계속살지 이사를가야할지 를 말이죠.

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마침 와이프가 직장을 과천으로 취직을 하게되어, 두 직장 가운데인 인덕원으로 이사가기로 결정을 했다. 당시는 조정대상지역이 아니기 때문에 70% 대출이 가능했다. 당시 2017년 자산은 약 2.7억 수준이여서 6억 아파트까진 갈수있다고 판단하고 인덕원 주변에 후보지를 추려 보았다.

 

이번에는 가성비보다는 대단지위주로 추려서 동편마을 3단지, 인덕원대우, 인덕원대림2차 (삼성마을은 1997년식이라 패스했다, 하지만 여기가 가장 많이 올랐다.) 이렇게 3개를  2017년 6월부터 알아보기 시작했다.

 

아시겠지만 서울은 서서히오르다 2017년부터 급등을 했었다.

 

이지역도 몇가지 호재가있어 오르기 시작하는 초기였다. 일주일 지날때마다 1천 2천이 올랐다. 로얄동 로얄층으로 고르다 보니 매물도 없었고 가격도 만만치 않았다. 동편 3단지는 매물이없어 연락이 거의 없었고 인덕원대우와 인덕원대림2차를 주구장창 보다가 집보는것도 지칠때 쯤이었다. (거의 20채 넘게 봤었다) 결국 인덕원대림2차에 동향이지만 앞이트인 중간라인 고층 5억에 계약을 했다.

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당시 동편 3단지 부동산 소장님이 1억 갭투자하라고 권장을 했다. 그때도 갭투자의 이해도가 낮아서 귓등으로 들었지만 거의 3억정도 오른 지금 시점에 아 이런거구나 이런 생각이 든다.

 

 

안양 동편마을 3단지 시세 - 호갱노노

 

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정말 제가 알아볼 당시가 이지역 급등 바로 직전이였음을 시세를 살펴보면 알수 있다.

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다시 저의 이야기로 돌아와서 위 아파트는 아니지만 첫 등기를 2017년11월에 잔금을 치뤘다. 인테리어도 해야해서 넉넉하게 3억정도 대출을 받아 의왕 분양권 때문에 받은 신용대출은 담보 대출로 돌리고, 내집 마련했다. 2년 넘게 살면서 가장좋은 점은 이사 생각안해도 된다. 원리금으로 매달 150씩나가고 있긴하지만 전세사는 것보다는 훨씬 삶의질 정신적 건강에는 좋다. 또한 집값이 오르니 기분이 더 좋다.

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산본에서 나올때 저희 집주인은 어떻게 했을까?

2년보유하고 2.7억에 매매로 내놓았습니다. 2017년 당시 역전세 맞아서 전세가가 떨어졌는데 매매가는 2천만원가량 올랐다. 매물이 나가는데 정말 애먹었다. 집주인보다는 전세금 받고 나가는 저희가 더 애가 탔다. 전세금을 가지고 집주인은 투자해서 2천 가량오르는 거면 연 50% 수익률 이다. 다른 지역에 비하면 낮긴하지만 그래도 집주인은 우리돈으로 돈을 번 케이스다.

 

상승기에 전세로 산다는건 집주인 좋은일 인걸 이때 알았다. 산본집값은 어떻게 됐을까? 

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산본 다산아파트 시세 - 호갱노노

 

아파트 선호도가 얼마나 중요한지, 보여주는 대목이다.  앞에 3개 단지 시세를 보여주었는데, 

마포성산시영 > 안양동편마을 > 산본다산아파트

순으로

거래량이며, 시세상승이 된걸 볼 수 있다. 

 

투자자가 되자

내집을 가지고 2년 반 정도 된 시점에서 1억가량 오른 집값을 보며 노동으로 받는 월급보다는 부동산을 소유 함으로써 얻는 자산(돈)의 증식의 속도가 빠르다는 것을 알게 되었다. 노동의 가치보다 가진자(자본가)에게 돈이 돌아가는 사회에 씁쓸함을 느꼈다.

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야근을 하며 나의시간을 회사에 많이 쏟고있지만 앞으로는 내가 나의시간을 가지고 싶다는 욕구가 생겼다. 이 사회에서 내가 좋은일을 하기 위해선 내 시간을 내가 가질수 있게 만드는 목표를 세웠다.

 

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그래서 부동산 블로그를 읽고 부동산앱등으로 공부하기 시작했다. 분양권도 팔아보고 양도소득세도 내보며, 인천 구도심아파트 갭투자도 하나 했고, 영통에 부모님 노후를 위해 월세도 하나 세팅해 뒀다.

 

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다음 투자는 어디가 될지 모르지만, 그래도 계속해서 찾아보는 것이다. 아무리 생각해도 상승장에는 분양권만한게 없다. 그래서 계속해서 분양단지를 보는 이유이다.