[지분형 모기지 제도] 1억으로 집 사는 법, 진짜 가능한가? 장단점 완벽 정리

 

"1억으로 10억집 산대"…'지분형 모기지' 대박, 아니면 쪽박? - 머니투데이

 

요즘 부동산 뉴스에서 자주 들리는 단어, ‘지분형 모기지’. “1억만 있으면 10억짜리 집도 살 수 있다”는 말에 귀가 번쩍 뜨이신 분들 많을 겁니다. 하지만 정말 그런 일이 가능한 걸까요?
이번 포스팅에서는 지분형 모기지 제도가 무엇인지, 어떻게 작동하는지, 어떤 장단점이 있는지 구체적으로 설명드립니다.
내 집 마련을 고민 중이라면 반드시 읽고 가세요!

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🔍 지분형 모기지란?

Shared Equity Mortgage, 즉 지분형 모기지(공유형 주택 구입 방식)는 개인이 집을 살 때 정부 또는 공공기관이 일정 지분을 함께 보유하는 방식입니다.
예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구매할 때 내가 1억 원을 내고, 은행에서 4억 원을 대출받은 뒤, 나머지 5억 원을 주택금융공사가 공동 소유자로 참여하는 방식이죠.

이때 공공기관은 단순히 ‘빌려주는 것’이 아니라 ‘공동 투자자’입니다.
따라서 집값이 오르면 시세 차익을 지분만큼 나누고, 집값이 떨어져도 손실을 일정 부분 부담합니다.

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✅ 왜 사람들이 지분형 모기지에 관심을 가질까?

최근 부동산 시장은 여전히 불안정한 상황이고, DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 대출 받기도 쉽지 않습니다.
지분형 모기지는 다음과 같은 점에서 큰 주목을 받고 있습니다:

• 적은 초기 자본: 전세금 정도만 있어도 내 집 마련 가능
• DSR 규제 회피: 공공기관의 지분 참여는 ‘대출’이 아니므로 규제 대상 아님
• 공공의 손실 부담 구조: 집값 하락 시, 공공기관이 먼저 손실을 부담

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🏡 이런 분들께 추천합니다

• 사회 초년생이지만 전세 대신 내 집 마련을 꿈꾸는 청년
• 자녀 계획이 있어 신혼집 마련이 급한 예비 부부
• 고정 수입은 있지만 DSR 규제로 대출 한도가 부족한 직장인

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📉 단점과 우려 사항은?

아무리 좋아 보여도 ‘공짜 점심’은 없습니다. 지분형 모기지 제도에도 꼭 알아야 할 리스크가 있습니다:

1. 시세차익 공유: 집값이 올라도 100% 수익은 내 것이 아니다. 공공기관과 나눠야 함
2. 사용료 발생: 정부 지분에 대한 ‘임대료 개념’으로 매달 일정 금액을 납부해야 함
3. 재산권 제약: 공공 지분이 있기 때문에 매매 시 제한이 따를 수 있음
4. 시장 과열 우려: 수요 급증으로 부동산 시장이 다시 들썩일 가능성
5. 과거 정책 실패 사례: 공유형 모기지, 신혼희망타운 등 유사 정책이 기대보다 부진했던 사례 다수

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🗓️ 앞으로의 계획은?

정부는 2025년 6월 지분형 모기지 제도를 시범 도입할 예정이며, 향후 효과를 분석해 확대 여부를 결정한다고 밝혔습니다.
소득 기준, 실거주 요건, 공공기관의 지분 한도 등은 상세하게 발표될 예정이며, 실제로는 수도권 일부 지역에서 먼저 적용될 가능성이 높습니다.

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🧠 전문가 조언: 이런 전략이 필요해요

1. 내 재정 상태 점검: 대출, 월 지출, 전세금 등 철저히 분석
2. 목표 기간 설정: 몇 년 거주할 것인지, 중장기 전략 필요
3. 재매각 가능성 고려: 정부와 지분 나눌 때 매도 전략 계획 필수
4. 법적 조건 꼼꼼히 체크: 계약 시 사용료, 매각 조건, 중도해지 조항 확인

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🔚 결론: 1억으로 집을 사는 건 가능하지만, 리스크는 분명히 있다

지분형 모기지는 지금까지의 전통적인 주택 구매 방식과는 완전히 다른 패러다임을 제시합니다.
청년, 신혼부부, 실수요자에겐 정말 좋은 기회가 될 수 있지만, 정확히 이해하지 않고 접근한다면 오히려 손해를 볼 수도 있습니다.

내 상황에 맞는 판단, 그리고 정부의 로드맵 발표 이후의 정책 변화까지 꼼꼼히 살핀다면, 지분형 모기지는 여러분의 내 집 마련 전략에서 꽤 괜찮은 카드가 될 수 있습니다. 정부에서 발표하면 그 때 다시 자세한 자료 첨부하며 포스팅 해볼겠습니다. ^^

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